S-Immo-HV: High Noon. Gleich zu Beginn muss ich mich entschuldigen, dass ich unmöglich alle Einzelheiten der HV am 3.5.18 erzählen und insbesondere die Stimmung rüberbringen kann, der Platz hier reicht nicht aus. Es begann alles ganz friedlich mit gutem Kaffee (zur Auswahl gab es noch Fruchtsäfte und Tee) und dazu Süßspeise nach Wahl (theoretisch unlimitiert, aber ich denke, nach etwa 3 Stück war der Zuckerspiegel im Blut für die meisten Aktionäre hoch genug) und einer angeregten Diskussion mit dem Kellner über die Börse insgesamt, er hält die Besteuerung von Kapitalerträgen in Österreich für viel zu hoch, insbesondere, da man trotz der hohen 27,5%igen Steuer und der Nichtabsetzbarkeit von Spesen Gewinne eines Jahres nicht einmal mit Verlusten aus anderen Jahren ausgleichen kann. Das konnte uns aber den Appetit nicht verderben, wir Aktionäre haben uns damit abgefunden, dass wir vor allem für den Staat arbeiten, wir erfreuen uns an den Kleinigkeiten, die das Leben schön machen, also z.B. über den guten Kaffee und das wirklich schöne Ambiente. Das Marriott geht offensichtlich gut, man sah dort auch andere Veranstaltungen, man sah volle Friseursalons und einen vollen Restaurantbereich im Erdgeschoss. Und das Schönste: das Marriott gehört etwa zur Hälfte uns S-Immo-Aktionären, wie ich vorgestern berichtet habe. Die Bewertungen der einzelnen Objekte werden im Geschäftsbericht nicht aufgeschlüsselt, insgesamt werden die österreichischen Immobilien der S-Immo mit 410,9 Mio. Euro bewertet. Davon der Marriot-Anteil mit einem "dreistelligen Millionenbetrag".

Die größten Aktionäre auf der HV waren ohne Gewähr (sie waren teils mit mehreren Depots angemeldet, ich hab die größten zusammengezählt, es kann theoretisch sein, dass jeweils kleinere Stückzahlen übersehen wurden): Theos GmbH 6,832.561 Stück, Pavus Immobilien GmbH & Co KG 5,353.425 Stück, Everest Investment GmbH & Co KG 2,443.770 Stück, Signa 2018 Eins GmbH 4,869.681 Stück, ERSTE Sparinvest Kapitalanlage GmbH 6,249.312 Stück, ERSTE Asset Management GmbH 2,442.078, Norges Bank 1,835.060. Danach kamen mit auch noch hohen Stückzahlen Vanguard und andere Institutionelle.

Bei der Präsentation freute sich das Podium noch über 1,2 Mio. m2 Nutzfläche, über knapp 95%igen Vermietungsgrad, über 700 Mio. Euro Verkaufserlöse in den letzten beiden Jahren, über das Ende der Genussscheine und somit in Zukunft höhere Ergebnisse, über die gute Mieterstreuung nach Nutzungsarten und Regionen, über 300 Mio. Euro andere finanzielle Vermögenswerte, das seien mehr als 5% an CA-Immo und mehr als 10% an Immofinanz. Ausdrücklich betont wurde, dass das eine "reine Finanzinvestition" (wohl um klar zu kommunizieren, dass die Genussscheininhaber nicht an der Wertsteigerung teilnehmen können) mit erfreulichen 3% Dividendenrendite sei, mit der man per Jahresultimo mit 40 Mio. Euro im Plus sei, bis dato mit 50 Mio..

Nach 1 Stunde und 35 Minuten begann die Generaldebatte. Ein Aktionär bedauerte, die stabilen Kernaktionäre ERSTE und VIG verloren zu haben, nun herrsche eine gewisse Verunsicherung. Auch beanstandete er, dass eine AR-Kandidatin nicht von sich aus verraten hat, in welchen Aufsichtsräten sie bereits Mitglied ist, Flughafen Wien und Wien-Holding seien ja keine Schande. Weiters ärgerte er sich, dass die Genussscheininhaber ein gutes Geschäft gemacht hätten, auf Kosten der Gesellschaft und der Aktionäre, laut dem Aufsichtsratsvorsitzenden stünde den Genussscheininhabern das aber zu, sie seien auch Anleger, mit vertraglichen Rechten. Dass die Genussscheininhaber in Zukunft nicht mehr an den Ergebnissen partizipieren können, deswegen würden die Genussscheine ja abgelöst. Positiv erwähnte der Aktionär die Investor-Relations-Dame als "Augenweide".

Ein weiterer Aktionär fragte, warum es die VIG als indirekte Besitzerin eines großen S-Immo-Aktienpakets nicht der Mühe wert gefunden habe, bei den anderen großen Immofirmen des Landes nachzufragen, ob sie das Paket wollen, nun würde Pecik von der Wertsteigerung binnen weniger Wochen profitieren, da die Immofinanz nun 20 Euro zahle. Zumal Dr. Simhandl, der Aufsichtsratsvorsitzende der S-Immo, auch im Vorstand der VIG sei. Er sah das Aufsichtsratsquotengesetz als "männerdiskriminierendes Gesetz" und fragte insbesondere nach den Qualifikationen der AR-Kandidatin,  die bereits AR-Funktionen beim Flughafen Wien und bei der Wien Holding hat. Dass "sehr attraktive Damen" vorgeschlagen würden, das sei kein sachliches Kriterium. Der Lebenslauf sei ein "Kaszettel". Er bemängelte, dass das eingetreten sei, was er geahnt habe: dass AR-Funktionen nur mit gut vernetzten "Goldröcken" besetzt würden. Es gab einen Aufruhr unter den Frauen im Publikum, und es gab Zustimmungsbekundungen, als der Aufsichtsratsvorsitzende die in seinen Augen altmodische Auffassung des Aktionärs bedauerte, dass Frauen nur in den Aufsichtsrat gewählt würden, weil sie Frauen seien. Die Kandidatinnen seien aufgrund ihrer "sehr spezifischen rechtlichen Expertise, die wir natürlich auch brauchen" ausgewählt worden, mit Frausein habe das überhaupt nichts zu tun, die beiden freiwillig ausscheidenden AR-Mitglieder müssten selbstverständlich ersetzt werden.

Ein anderer Aktionär wollte wissen, wie viele Aktien an CA-Immo und an Immofinanz die S-Immo nun tatsächlich besitze, und um wieviel die gekauft worden seien, die Antwort darauf wurde mehrmals verweigert, bzw. man hat sich herausgewunden. Die Stimmung wurde dadurch nicht besser, der Aktionär wurde sogar laut, was man von ihm gar nicht gewohnt ist, offenbar fühlte er sich nicht ernstgenommen. Der Verkauf des OMV-Gebäudes im Viertel Zwei kam noch zur Sprache, das bisher eine schöne Miete von 8,9 Mio. Euro im Jahr gebracht hätte, laut Auskunft vom Podium sei das Gebäude auch schon 7-8 Jahre alt, man müsse mit Nachverhandlungen durch den Mieter rechnen, damit müsse sich jetzt der Deka-Fonds als neuer Eigentümer (nach einem Bieterverfahren) auseinandersetzen, man habe einen exorbitant hohen Preis für das Gebäude erzielt, über den Stillschweigen vereinbart worden sei. Anmerkung: Laut über Googlesuche auffindbaren Pressemeldungen habe S-Immo 75 Mio. Euro mehr als die Anschaffungskosten lukriert.

Nach vielem Hin und Her nannte man "knapp unter 12%" als Beteiligung an Immofinanz und "bißl über 6%" als Beteiligung an CA-Immo. Ein Vertreter eines größeren Aktienpakets (250.000 Stück offenbar) monierte die vorgeschlagene Abschaffung der im §13 der Satzung verankerten 15%igen Stimmrechtsbeschränkung, die dem Minderheitenschutz dienen solle, weil man ansonsten mit 29% bei durchschnittlich 50%iger Anwesenheit eine bequeme einfache Mehrheit habe. Dass vom Podium behauptet wurde, niemand von außen habe einen diesbezüglichen Wunsch an die S-Immo herangetragen, das sei ihnen zufällig einfach so eingefallen, damit machte es sich keine Freunde, man spürte, dass kaum jemand dieser Aussage Glauben schenken wollte. Dr. Rasinger weigerte sich, über die Entscheidungsfindung im Aufsichtsrat zu sprechen, "Sitzungsgeheimnis".

Nachdem das Aktionärsvolk zum Buffet eingeladen worden war und sich das Saalpublikum stark dezimiert hatte, waren bei Beginn der Abstimmung noch 341 Aktionäre mit 34,234.970 Aktien im Saal. Die gesamt 14,629.756 Stimmen von Everest, Paves und Theos wurden als der Stimmrechtsbeschränkung unterliegend qualifiziert, sie durften nur 10,037.576 Stimmen abgeben. Es gab bei das Kapital betreffenden Punkten, die der Dreiviertelmehrheit unterliegen, zwei Stimmenkreise, einmal wurden alle Stimmen gezählt, und dann nur die um die Beschränkung reduzierten. Es war bei diesen Punkten einfache Stimmenmehrheit und Dreiviertelkapitalmehrheit nötig. Fast alle Punkte erhielten eine extrem hohe Zustimmung, von 95% bis weit über 99%. Nur die Aufhebung der Stimmrechtsbeschränkung bekam mit 24,917.107 JA-Stimmen (72,79554%) gegen 9,311.787 NEIN-Stimmen (27,20446%) zwar problemlos die einfache Mehrheit der Stimmen, verfehlte aber mit 20,324.927 JA-Stimmen (72,79554%) gegen 9,311.787 NEIN-Stimmen (27,20446%)  knapp die Dreiviertelkapitalmehrheit. Der Theos GmbH kam das sehr ungelegen, sie gab Widerspruch zu Protokoll.

Detail am Rande: Von den 6,249.312 Stück, die die Erste Asset Management GmbH angemeldet hatte, gehörten offenbar 475.000 einem Fonds der unabhängigen Kremser Sparkasse, der in einen Fondsmantel der ERSTE gekleidet ist. Der Fondsmanager wollte persönlich darüber wachen, dass diese 475.000 Stück als größte Position im Fonds im Sinne der 4.000 Anleger in diesem Fonds abstimmen. Er stimmte (neben anderen Institutionellen, die Privatanleger waren ja großteils den Verlockungen des Buffets erlegen) offenbar gegen die Aufhebung der Stimmrechtsbeschränkung. Nach der Abstimmung standen wir vor einem bereits geplünderten Buffet, sie hatten uns zumindest ein bißerl Salat übrig gelassen, aber das konnten wir verschmerzen, schließlich hatten wir im Saal Zeugen eines spannenden Kampfes werden dürfen, die draußen waren um dieses Vergnügen umgefallen.
S Immo (16,24/16,37 , -1,17% )
CA Immo (28,52/28,70 , -0,66% )
Immofinanz (2,17/2,18 , -0,11% )

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

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Bildnachweis

1. Frühstück S-Immo-HV 3.5.2018   >> Öffnen auf photaq.com

2. S-Immo-HV 3.5.2018 im Marriott   >> Öffnen auf photaq.com

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S-Immo-HV 3.5.2018 im Marriott

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