Nach dem Interview mit Immofinanz-CEO Oliver Schumy gestern, heute wie angekündigt Teil 2 unserer Polen-Serie. Warimpex ist die börsenotierte Austro-AG mit dem größten Polen-Bezug. Mit CEO Franz Jurkowitsch sprach ich für das Börse Social Magazine über Geschichte, Börse-Besonderheiten und die neue Chance für gelistete Unternehmen in Polen. Fotos: https://photaq.com/page/index/3670 .

Lieber Herr Jurkowitsch: Sie sind mit Warimpex 2007 nur wenige Tage nach dem IPO in Wien auch an die Warschauer Börse gegangen. Warum?

Franz Jurkowitsch: Eigentlich sind wir gleichzeitig nach Wien und Warschau gegangen, es hatte rein formelle Gründe, dass wir in Wien früher notiert waren. Es sind unsere beiden Börseplätze. Warum Warschau? Ganz klar: Wir haben in Polen einen höheren Bekanntheitsgrad gehabt. In Wien war zwar der Sitz, aber wir hatten keine Developments. Der Handel in Warschau war am Anfang sehr aktiv, wir hatten in einigen Monaten in Warschau sogar mehr Handelsvolumen als in Wien. Das ist jetzt nicht mehr so.

Die Warschauer Börse hatte lange Zeit auch von Quasi-Pflichtkäufen Institutioneller profitiert, das hat nicht nur die polnisch notierten Gesellschaften umfasst. Wie ist das abgelaufen?

Ja, die Warschauer Börse hat von polnischen Pensionsfonds stark profitiert. Das alte System beeinhaltete - wie Sie sagen -, dass man in Aktien investieren musste, die in Warschau gelistet waren. Das mussten nicht polnische sein. Doch das wurde in Etappen geändert. Erst hat man den Fonds die Governement Bonds weggenommen, die in etwa die Hälfte des Fondsvermögens dargestellt haben. Da hatte der Staat gesagt, warum sollen wir durch staatliche Verschuldung Transferzahlungen ins Pensionssystem machen und die Fonds bekommen dafür Management Fees? Stimmt natürlich, aber es gab noch einen systemischen Fehler, den man dabei nicht bedachte. Ein Durchschnittspole mit 65 hat nicht das Geld ausbezahlt bekommen, sondern sein Guthaben wurde zurück an die staatliche Pensionsversicherung überwiesen, und dann wurde seine Pension aus dem Pensionsfond kombiniert mit der staatlichen Pension ausbezahlt. Damit war diese Sache leider viel zu leicht rückzubuchen und ein einfacher Anfang vom Ende mit den Anleihen. Dann wurde weiter reformiert, das hat dazu geführt, dass die alten Pensionsfonds kaum mehr Mittelzuflüsse bekommen haben und es bald zu mehr Aus- als Einzahlungen gekommen ist. Jetzt ist ein neues System geplant, das wird langsam anlaufen müssen.

Merkt man also jetzt noch nichts?

Es wird sicher eine Zeit dauern, bis die Fonds genügend Zuflüsse haben, um wieder groß investieren zu können.

Aber erwarten tun Sie sich schon was für Warimpex?

Ja, ich glaube, dass die Fonds, egal ob die Mittelzuflüsse aus Opt Out Effekten der alten Fonds oder über neue Kundengelder kommen, bald investieren können bzw. müssen.

Sehen Sie sich als das Unternehmen mit der größten Polen-Tangente an der Wiener Börse?

Ja.

Blicken wir mal auf die Warimpex-Aktie 2019 an der Wiener Börse: Starke 36 Prozent year-to-date plus, aber ein Minus beim Handelsvolumen von 45 Prozent. Der Kursanstieg näher zum NAV in einem insgesamt guten Umfeld für Immobilien-ATX-Titel klingt logisch. Aber was ist der Grund für den Umsatzrückgang?

Ich führe auch das auf die Umstrukturierung in Polen zurück, da gab es zum Jahresende 2018 starke Verkäufe von polnischen Institutionellen gerade bei kleineren Aktien. Wir hatten Verkaufsdruck mit hohen Umsätzen, also sinkende Kurse mit starken Umsätzen. Heuer ist der Verkaufsdruck weg, es gibt weniger Volumen, aber das stört nicht, wenn wir Buy&Hold-Käufer haben. Ist nur eine Vermutung, aber eine starke Vermutung.

Warimpex meinte lange, dass - wenn es um die Roadshows geht - die Institutionellen aus Polen die wichtigsten Adressen sind. Hat sich das verändert?

Ja, doch. Wir haben Anleger aus Österreich und Deutschland auf Roadshows und Eigenkapitalforen gewonnen, zum Teil auch Family Offices. Auch die Schweizer sind aktiv, in Summe gab es aus den genannten Gründen einen Shift weg von den polnischen Investoren. Der polnische Pensionsfonds der amerikanischen Metlife liegt aber z.B. nach wie vor bei rund 10 Prozent, will diese Hürde nicht überschreiten. Jetzt, mit Anlaufen der neuen Pensions-Programme in Polen, werden wir wieder stärker in Polen auf Roadshow sein, vor allem Warschau, früher war auch Posen interessant.

Mit dem Intercont sind Sie in Warschau in neuer Variante präsent, Großprojekte in anderen polnischen Städten kamen dazu …

Genau. Beim Intercont sind wir Besitzer der Betriebsgesellschaft im Joint Venture mit der UBM, wir hatten das fast zehn Jahre gemeinsam in Besitz, dann verkauft, haben rückgepachtet und betreiben es gemeinsam via Hotel-Managementvertrag mit der Intercontinental-Gruppe. Recht neu sind unsere zwei Bürohäuser: Eines in Lodz mit 28000 m², bereits 70 Prozent sind vermietet, die Leute gehen hin, weil Lodz gute Universitäten hat und daher über gute Human Resources verfügt. Eines in Krakau mit 13000 m², da hat ein französischer Konzern mehr als die Hälfte der Fläche gemietet und ist auch schon eingezogen. Wir sind dort sehr zuversichtlich, bald voll vermietet zu sein.

Welchen Stellenwert hat Polen gesamt im Portfolio?

Im Moment ist Polen wieder unser stärkster Markt, dies aufgrund der Fortschritte in Lodz und Krakau. Davor war durch die Verkäufe von Hotels in Polen kurz Russland vorne.

Wie sehen die Investoren derzeit Osteuropa? Hedgen Sie die Währungen?

Grundsätzlich vorsichtig positiv, aber das Russland-Risiko färbt immer ein bisschen ab. Hedgen tun wir nicht, das ist relativ teuer. Russland hat z.B. höhere Renditen auf das laufende Geschäft in Rubel, da spielt der Rubel. Das ist natürlich schön, aber die Investitionskredite sind auch teuer. Für uns ist das gut, weil wir in Russland Cashflow generieren. Seit der Ukraine-Krise war der Rubel sehr volatil und hat uns in manchen Jahren die Bilanz verhagelt.

Immofinanz hat gerade den Warsaw Spire geclosed, daneben stehen zwei kleinere Türme von der CA Immo. Sie sind schon lange dort. Warum sind gerade Österreicher in Warschau so präsent?

Ich glaube, Warschau ist ein sehr interessanter Immobilienmarkt mit Mietern wie Banken oder Asset Managern, die ganze Teams verlagern. Da wird also nicht mehr ein Call Center ausgelagert wie früher oder vor Ort aufgebaut. Resultierend aus dem Abbau der Pensionsfonds gibt es relativ gut ausgebildetes Personal. Der zweite Punkt ist, dass es ein großer Binnenmarkt ist und die Hauptstadt hat da eine gute Nachfragekomponente. Und drittens ist es auch flugmäßig gut angebunden sowie auch über passende Zugverbindungen. Dazu der Tourismus.

Mit dem Immo-ATX-Kollegen UBM haben Sie etliches gemeinsam gemacht. Mit anderen Indexmembers auch?

Ich glaube, die Überschrift Immobilie umklammert viele Geschäftsmodelle, die alle ihre Berechtigung haben. Der Investor muss sich überlegen, ob er bei einem Developer beteiligt sein will oder bei einem, der Immobilien hält und die Assets managt. Oder Mischformen. Ja, wir haben viel mit der UBM gemacht. Wir hatten die Philosophie, wir entwickeln für uns und halten dann so lange, bis der Hotelmarkt wächst und wir einen fairen Marktanteil erhalten. Das kommt aber auch immer auf den Markt an. In Prag ging das schnell. Es ist auch kein Fehler, in wachsenden Märkten zu halten. Die UBM ist dann mehr auf Volumen gegangen, quasi ein Trade-Devoloper geworden. Während der Entwicklung macht man einen Forward-Sale und hat höheren Kapitalumschlag. Ich finde das gut, und wir mögen uns nach wie vor, es gibt aber weniger Ansatz für gemeinsames Geschäft. Die großen österreichischen Immo-AGs haben sowieso einen anderen Background, da wurden mit Banken Immobilienportfolios begonnen, es gab dann sehr viele Kapitalerhöhungen. Fokus ist meistens Deutschland und zunehmend Wohnbau. Es sind gescheite Strategien. Unsere ist aber auch gut.

Ich spreche hier mit einem Großaktionär. Die Streubesitz- und Kapitalerhöhungsfrage werden Sie öfters hören. Kapitalerhöhung ein Thema?

Derzeit nicht, der Abstand zum NAV ist derzeit noch zu groß, da würden wir Kapital vernichten. Institutionelle wollen aber sehr wohl Aktienrückkäufe in vernünftigem Ausmaß, das tun wir. Ich glaube, das war auch die richtige Entscheidung. Ich bin zuversichtlich, dass das gute Ergebnisse bringen wird.

Hätte eine Fusion der Börsen Wien und Warschau, die ja vor Jahren ganz heiß war und nun ganz vom Tisch ist, für Sie etwas gebracht?

Ich glaube, das hätte auf unser Geschäft keinen Einfluss genommen. In Wien sehe ich Chancen, börsemäßig stärker zu werden. Eine etwas börse- oder kapitalmarktfreundlichere Gesetzgebung würde da helfen. Es geht nicht nur um Steuern, sondern auch um Regulatorik, es geht auch über die notierten AGs hinaus. Ein Fonds geht z.B. nach Luxemburg, weil er dort innerhalb weniger Wochen registrieren kann. Summa summarum ist auch Polen in vieler Hinsicht ein Vorbild gewesen, das aufgrund der neuen Entwicklungen auch wieder eines werden kann.
Warimpex ( Akt. Indikation:  1,32 /1,36, -1,65%)

Text: Christian Drastil

Aus dem "Börse Social Magazine #31" - 1 Jahr, 12 Augaben, 77 Euro. Ca. 100 Seiten im Monat, ca. 1200 Seiten Print A4

(Der Input von Christian Drastil für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 20.08.)

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Bildnachweis

1. Franz Jurkowitsch (Warimpex), Christian Drastil   >> Öffnen auf photaq.com

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