Inbox: CA Immo aus Credit-Sicht: Alle Anleihen unterbewertet

Aus dem aktuellen Credit-Monitor der Erste Group : Die CA Immo präsentierte am 28.2. vorläufige Zahlen für das GJ 2017. Insgesamt konnte das Unternehmen die Jahreszielsetzungen übertreffen. Die Mieterlöse verzeichneten einen Zuwachs um 8,9% J/J auf EUR 180,3 Mio, das operative Ergebnis (EBITDA) stieg um 17,7% J/J auf EUR 173,7 Mio. Der FFO I, Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft aus dem Vermietungsgeschäft, erreichte EUR 106,8 Mio. (2016: EUR 91,7 Mio.) und konnte somit das 2017-Ziel von mindestens EUR 100 Mio. übertreffen. Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, blieb trotz eines gestiegenen Finanzierungsvolumens stabil bei EUR -41,0 Mio. (2016: EUR -41,6 Mio.).

Kommentar zum Kreditprofil

Ende Dezember 2017 lag das Gearing auf 57,1% und somit leicht über dem Niveau von 2016 (53,1%). Nach der Emission einer Unternehmensanleihe im Februar 2017 (EUR 175 Mio.) folgte im Q3 eine Wandelanleihe (EUR 200 Mio.). Die Eigenkapitalquote lag Ende Dez 2017 bei 50,3% weiterhin stabil im strategischen Zielbereich (31.12.2016: 51,2%). Seit 2015 verfügt CA Immo über ein Investment Grade Rating von Baa2 bei Moody's. Der Ausblick ist seit April 2016 "negativ", was auf den beabsichtigten Merger zwischen CA Immo und Immofinanz zurückzuführen ist. Der Zusammenschluss wurde allerdings Ende Februar 2018 vom Aufsichtsrat und Vorstand der Immofinanz vorerst ausgesetzt, was sich vorübergehend positiv auf den Ausblick auswirken könnte. Angesichts des stabilen Finanzprofils würden wir geringere Spreads für alle CA Immo- Anleihen für gerechtfertigt halten. Daher erachten wie alle Anleihen als unterbewertet.

Unternehmensziele

Nicht-strategische Assets sollen verkauft und durch qualitative Immobilien (mit Fokus auf Büroimmobilien) ersetzt werden. Im GJ 2018 soll der FFO I mindestens EUR 115 Mio. erreichen und im GJ 2019 auf mindestens EUR 125 Mio. anwachsen. Das langfristige Ziel bei der EK-Quote liegt zwischen 45-50%.

Risiken

CA Immo beschloß Ende November 2017 einen weiteren Aktienrückkauf. Das Rückkaufprogramm endet spätestens am 2. Oktober 2018. Außerdem strebt das Management eine sukzessive Steigerung der Dividende an. Die Ausschüttungsquote von rund 70% des FFO I wurde bestätigt.