Unbekannte Falle bei Eigentumswohnungen (Günter Luntsch)

Wert von Grundbuchseigentum. Zwischen dem Einfamilienhaus und der Eigentumswohnung liegen Welten. Man kann zwar auch mit dem Einfamilienhaus Probleme (Nachbar, Baupolizei, Schäden, Haftung für mangelnde Schneeräumung, zwangsweise Pfandrechtsbegründung, auch wenn man glaubt, keine Schulden zu haben, usw.) bekommen, aber bei der Eigentumswohnung potenzieren sich die Probleme, denn man hat es zusätzlich noch mit vielen Miteigentümern und der Hausverwaltung zu tun.

Dass die Hausverwaltung bei Betriebskosten- oder Reparaturrücklagenzahlungsverzug rasch ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen muss, damit es ein Vorzugspfandrecht ist, ist uns wohl allen bekannt. Schnell kann so eine Wohnung günstig gerichtlich auf den Markt geworfen werden, wenn sich einige Monate lang niemand um die Zahlungen kümmert. Dann ist das ehrlich erworbene Eigentum weg, für das man vielleicht ein Leben lang gerackert und gespart hat. Drum hütet sich der Eigentümer einer Wohnung vor Zahlungsverzug. Weil weg ist weg, und das Lebenswerk kriegt man nicht mehr zurück.

Aber ich kenne so viele Fälle (es passiert wohl bei jeder Eigentumswohnungsanlage irgendwann einmal, und zwar meist dann, wenn man nicht damit rechnet), wo ein Eigentümer auf Änderung der Nutzwerte klagt, weil er seinen Keller schön renoviert hat und als untrennbaren Teil der Wohnung sehen will, weil er das Gang-WC oder einen Teil des Ganges in den Wohnungsverband hineingenommen hat, oder weil er das Dachgeschoss ausgebaut hat. Manchmal klagt einer auch nur, weil er meint, er würde den Lift nicht benützen, die Betriebskosten mögen die anderen Eigentümer alleine zahlen. Er klagt dann immer die anderen Eigentümer direkt. Alle. Alle rechtschaffenen Menschen in der Anlage, die sich Eigentum geschaffen haben, werden dann geklagt. Sein Begehren zu bekämpfen, das kostet die rechtschaffenen Miteigentümer viel an Nerven, Kraft und Geld. Wenn sie verlieren, müssen sie die Gerichtskosten und die gegnerischen Anwaltskosten auch noch zahlen. Wenn sie sich nicht wehren, haben sie schon verloren, dann kann der unleidliche Eigentümer die anderen Eigentümer per Gerichtsvollzieher pfänden lassen und/oder das Gehalt pfänden und/oder die Wohnungen der anderen Eigentümer grundbücherlich belasten und versteigern lassen. Das geht ganz leicht in Österreich. Der das tut, das ist nicht unbedingt der brave Nachbar von Nebenan, das sind oft Spezialisten, die von diesem Geschäftsmodell leben. Und die einen Anwalt haben, der die „Drecksarbeit“ (es ist ein hässliches Geschäft, also sollte man es so nennen) macht.

Gerade erlebe ich diesen Fall: Vorbesitzer verlor infolge seines mehrmonatigen Betriebskostenrückstands sein Geschäftslokal im Erdgeschoss durch eine Zwangsversteigerung. Wer kauft eine Gewerbeimmobilie, selbst in Bestlage? Kaum jemand, so bekam der jetzige Eigentümer sie zum Schnäppchenpreis. Der Quadratmeter Wohnung dort kostet ein x-faches von dem, was der Quadratmeter Geschäftslokal gekostet hat, das Geschäftslokal war in brauchbarem und für sein Alter (Baujahr ca. 1968) gutem Zustand. Keine Augenweide, nach 50 Lebensjahren, aber das vorherige Geschäft hatte darin einige Jahrzehnte sein gesichertes Auskommen, wegen der Optik war das Lokal eben extrem billig. Man denkt sich „Da müsste ich ja vieles erneuern, was das kostet!“ und tritt dem Gedanken nicht näher, bei der Versteigerung mitzubieten. Der neue Eigentümer vermietete das Geschäftslokal an einen Einzelhändler. Dieser wollte vom Vermieter ein einladenderes Äußeres des Geschäfts, um zu bleiben, am besten gleich die gesamten Wände auswechseln, einige neue, schönere und größere Türen einbauen, denn heute plant man ein Geschäftslokal anders als in den Sechzigern. Der Schnäppchenjäger, dem das Eigentumslokal nun gehört, forderte die Hausverwaltung auf, ihm die Kosten für Umbau und Erneuerung zu ersetzen, immerhin erneuere er die „Außenhaut“ des Gebäudes. Diese lehnte ab, es war ja nichts kaputt, es gefiel halt dem neuen Eigenümer des Lokals nicht, dass das Lokal noch immer so aussah, wie er es erworben hatte. Der Eigentümer klagte alle anderen Eigentümer, das ging ohne Zustellung von eingeschriebenen Briefen an alle Eigentümer, schließlich ist ja die Hausverwaltung zustellbevollmächtigt. Das Bezirksgericht gab der Klage statt, die paar Tausender plus Kosten seien dem neuen Eigentümer von den anderen Eigentümern zu ersetzen. In Berufung ging niemand, wer möchte denn das Kostenrisiko für alle anderen Miteigentümer alleine übernehmen? Jeder dachte, die Hausverwaltung würde den gerichtlich eingeforderten Betrag samt Kosten bezahlen, schließlich liegt ein fünfstelliger Betrag in der Reparaturrücklage.

Offenbar zahlte sie nicht, der eine Eigentümer beantragte gleichzeitig Forderungsexekution, Fahrnisexekution und zwangsweise Pfandrechtsbegründung gegen sämtliche andere Eigentümer der 55 Wohnungen in der Anlage, bei manchen Wohnungen gibt es zwei gemeinsame Eigentümer, insgesamt haben also ca. 75 unbescholtene Bürger plötzlich Schulden, denn das Gericht genehmigte fast ALLE Anträge. Ein schon 2017 Verstorbener hatte Glück, alle drei Exekutionsanträge gegen ihn wurden mangels Lebens abgewiesen. Eine 2018 Verstorbene hatte weniger Glück, die Anträge gegen sie wurden nicht abgewiesen. Ein Eigentümer hatte Glück, weil der Exekutionstitel nicht mit dem Grundbuchsstand übereinstimmte, gegen ihn wurde lediglich Forderungs- und Fahrnisexekution bewilligt. Elf Eigentümer ersparten sich die Pfandrechtsbegründung, weil auf ihren Anteilen ein Belastungs- und Veräußerungsverbot besteht, nur Forderungs- und Fahrnisexekution gegen sie wurde genehmigt. Drei Laufnummern bekamen keine Pfandrechtsbegründung, weil es sie gar nicht gibt (so eine chaotische Eingabe muss man sich erst einmal schreiben trauen!). Drei Eigentümer ersparten sich die Pfandrechtsbegründung, weil keine Geburtsdaten im Grundbuch stehen. Ein Eigentümer ersparte sich die Pfandrechtsbegründung, weil er im Ausland (Deutschland) wohnhaft ist. Fahrnis- und Forderungspfändung wurden aber auch in diesen Fällen genehmigt.

Soviel unnötige Arbeit fürs Gericht, soviel Furcht und Verzweiflung bei den verklagten Eigentümern (ein Großteil ist betagt und gesundheitlich schon sehr angeschlagen, sowas brauchen sie grad noch!), soviel Geld (Stinkt bekanntlich nicht) für einen (na ja, da fällt mir jetzt kein Adjektiv ein, das nicht klagbar wäre) Anwalt, der gleichzeitig drei verschiedene Exekutionen gegen 75 rechtschaffene Wohnungseigentümer führen will. So viele Menschen haben unverschuldet plötzlich Schulden, jederzeit kann der Exekutor in der Tür stehen und Wertsachen abholen, jederzeit kann das Gehalt gepfändet werden (wonach oft Jobverlust droht), und jederzeit kann die Wohnung versteigert werden. Für die diese Menschen ein Leben lang gearbeitet und gespart haben. Dass so etwas in Österreich möglich ist, und es ist alles andere als ein Einzelfall, lässt wohl so manchen gesetzestreuen Bürger langsam aber sicher zum Staatsverweigerer werden, verständlich, wenn die Republik so mit ihren Bürgern umgeht, die ein Leben gearbeitet haben, um keine Schulden zu haben, um etwas „Eigenes“ zu haben. Die Gunst der geographische Lage in Mitteleuropa bewahrt uns davor, zu den „Bananenrepubliken“ gezählt zu werden. Dann halt Gurkenrepublik.

Christian Drastil: Wiener Börse Plausch

BörseGeschichte Podcast: Ernst Vejdovszky vor 10 Jahren zum ATX-25er

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