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Immobilien: Vielfältige Investments (Teil 3) (Christoph Scherbaum)

Autor:
Christoph Scherbaum

Die Börsenblogger ist das einfache und direkte Sprachrohr von Journalisten und deren Kollegen, die teils schon mit jahrzehntelanger Arbeits- und Börsenerfahrung aufwarten können. Auch als professionelle Marktteilnehmer. Letztlich sind wir alle Börsenfans. Aber wir vertreten in diesem Blog auch eine ganz simple Philosophie: Wir wollen unabhängig von irgendwelchen Analysten, Bankexperten oder Gurus schreiben, was wir zum aktuellen (Börsen-)Geschehen denken, was uns beschäftigt. Das kommt Ihnen, dem Leser, zu Gute.

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In keinem anderen europäischen Land ist die Wohneigentumsquote so niedrig wie in Deutschland. Die Niedrigzinsen und die Preisentwicklung locken aber immer mehr Menschen in den Immobilienmarkt. Dieser bietet neben dem klassischen Eigenheim jede Menge andere Investitionsmöglichkeiten. Ein Überblick in mehreren Teilen. Hier Teil 3.

Immobilieninvestments mit Aktien

Investoren hatten abseits der Direktinvestments und der bereits beschriebenen Fonds lange Jahre keine vernünftige Alternative, um in Deutschland in Immobilien zu investieren. Doch inzwischen gibt es zahlreiche deutsche Immobilienaktien, womit auch Privatanleger die Chance haben, von den Renditen am Immobilienmarkt zu profitieren.

Die Größe macht es. In den vergangenen Jahren hat sich die Besitzstruktur in vielen deutschen Immobilienstandorten mit einem Schlag geändert. Wo früher kommunale, genossenschaftliche oder öffentlich-rechtliche Eigentümer das Bild prägten, sind inzwischen Aktiengesellschaften am Start. Die größte ist unter dem Kunstnamen Vonovia (WKN: A1ML7J / ISIN: DE000A1ML7J1) sogar im DAX (WKN: 846900 / ISIN: DE0008469008) zu finden. Immerhin verwaltet das Unternehmen mit Sitz in Bochum rund 400.000 Wohnungen.

Dass diese Wohnungen heute einem einzigen Unternehmen zuzuordnen sind, hat zum einen mit dem Willen vieler Investoren zu tun, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Zum anderen wollten aber auch Kommunen ihre Immobilien versilbern. Daher ist das Portfolio von Vonovia entsprechend bunt. Es gibt Wohnungen, die früher zu den britischen Streitkräften gehört haben, es gibt Ex-Eisenbahnerwohnungen oder solche, die etwa der Stadt Dresden zuzuordnen waren. Die Liste früherer Eigentümer ist sehr groß, weshalb auch die Bewertung des Immobilienbesitzes nicht einfach ist.

Eine Kennzahl. Um es Aktieninvestoren trotzdem leicht zu machen, wird inzwischen auf die Ertragsseite geschaut. Dabei stoßen Anleger immer wieder auf die gleiche Kennzahl: die Funds From Operations kurz: FFO. Es handelt sich dabei um die Summe aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Die Kennzahl zeigt damit, wie viel Cashflow das Immobilienunternehmen im operativen Geschäft erwirtschaftet. Das schöne ist: Anleger können so auch Unternehmen mit Wohnimmobilien oder Gewerbeobjekten einfach vergleichen.

Boom an Immobilienaktien. Schaut man allein auf die Menge der Immobilienaktien, kommt man zu dem Schluss, dass Immobilien in Deutschland ein wichtiger Wirtschaftszweig sind. Mit Vonovia im DAX, alstria office REIT-AG (WKN: A0LD2U / ISIN: DE000A0LD2U1), Deutsche Euroshop (WKN: 748020 / ISIN: DE0007480204), Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C / ISIN: DE000A0HN5C6), LEG Immobilien (WKN: LEG111 / ISIN: DE000LEG1110), TAG Immobilien (WKN: 830350 / ISIN: DE0008303504) und Grand City Properties (WKN: A1JXCV / ISIN: LU0775917882) im MidCap-Index MDAX (WKN: 846741 / ISIN: DE0008467416) finden sich allein unter den 80 größten deutschen börsennotierten Unternehmen sieben Immobilientitel. Im Nebenwerte-Index SDAX (WKN: 965338 / ISIN: DE0009653386) folgen weitere Werte. Hinzu kommen zahlreiche kleinere Gesellschaften, die ebenfalls vom Boom der Immobilieninvestments profitieren wollen.

Wohnung oder Büro? Anleger stehen angesichts dieser großen Zahl an Unternehmen bzw. Aktien vor der Frage: In welche investiere ich? Grundsätzlich kann man sich dabei anhand der Immobilienart orientieren. Die größten Aktiengesellschaften sind vorrangig als Wohnungsvermieter tätig. Andere setzen nur auf Bürogebäude, wieder andere fahren eine Mischstrategie. Mit der Deutschen Euroshop existiert sogar ein Unternehmen, das ausschließlich in große Einkaufszentren investiert.

Die beiden SDAX-Titel Adler Real Estate (WKN: 500800 / ISIN: DE0005008007) und Patrizia Immobilien fallen (WKN: PAT1AG / ISIN: DE000PAT1AG3) ebenfalls aus dem Rahmen: Die Adler-Tochter Accentro ist einer der größten Privatisierer von Wohneigentum in Deutschland. Patrizia Immobilien ist europaweit aktiv und platziert und verwaltet über die konzerneigenen Kapitalverwaltungsgesellschaften für private und institutionelle Investoren Sondervermögen.

Ein Problem haben damit die meisten börsennotierten Unternehmen der Branche gemein. Sie setzen vorrangig auf Mieterträge und profitieren weniger von den teils rasanten Preissteigerungen am Markt. Daher sind die Kurssteigerungen auch nicht so hoch, wie manch einer vielleicht angesichts der Preisexplosionen in Großstädten erwarten würde. Stattdessen sind die Geschäftsmodelle in der Regel auf langfristigen (Miet-)Erfolg angelegt, wodurch stabile Erträge und Dividendenausschüttungen für den Investor entstehen.

Internationalisierung. Wer als Anleger lieber global sein Geld in Immobilienaktien anlegen will, hat ebenfalls viele Möglichkeiten. Zum einen gibt es in den meisten Märkten vergleichbare Immobilienaktien wie in Deutschland. Zum anderen gibt es aber auch europaweit oder global tätige Unternehmen. Eines ist etwa die österreichische Immofinanz . Der Fokus des ATX -Titels liegt auf den Bereichen Büro und Einzelhandel in den acht Kernmärkten Österreich, Deutschland, Polen, Tschechien, der Slowakei, Rumänien, Ungarn und Moskau.

Depotmischung. Während die eigene Recherche in Österreich dank der fehlenden Sprachbarriere gut machbar ist, fällt dies bei Investments in andere Immobilientitel deutlich schwerer. Zudem fehlt häufig die Expertise, um auf den richtigen Markt zu setzen. Die Lösung ist hier in den zahlreichen Indizes für Immobilienaktien zu finden. Egal ob deutscher DIMAX oder internationale Indizes von Dow Jones oder FTSE:

Mit einem ETF oder einem klassischen Aktienfonds mit diesem Schwerpunkt können Privatanleger auf größere Märkte setzen und haben dazu gleichzeitig die notwendige Diversifizierung mit dabei. Mit Blick auf die Kosten würden wir hier immer die passiven Indexfonds ETFs bevorzugen. Wichtig ist zudem: Mit Aktien oder Fonds aus dem Immobiliensektor holt man sich gleich zwei Assetklassen auf einmal ins Depot, die eigentlich getrennt sein sollten.

Dieser Beitrag ist ein Stück aus marktEINBLICKE – dem Quartals-Magazin der Börsenblogger-Redaktion für Geldanlage und Lebensart. Erhältlich am Kiosk, als Online-Ausgabe oder im Abo. www.markteinblicke.de

 

(01.10.2017)

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DAX 12991 0.01 % 13006 0.11% 15:48:02
Dow 23329 0.71 % 23324 -0.02% 15:48:02
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Dass diese Wohnungen heute einem einzigen Unternehmen zuzuordnen sind, hat zum einen mit dem Willen vieler Investoren zu tun, sich auf das Kerngeschäft zu konzentrieren. Zum anderen wollten aber auch Kommunen ihre Immobilien versilbern. Daher ist das Portfolio von Vonovia entsprechend bunt. Es gibt Wohnungen, die früher zu den britischen Streitkräften gehört haben, es gibt Ex-Eisenbahnerwohnungen oder solche, die etwa der Stadt Dresden zuzuordnen waren. Die Liste früherer Eigentümer ist sehr groß, weshalb auch die Bewertung des Immobilienbesitzes nicht einfach ist.

Eine Kennzahl. Um es Aktieninvestoren trotzdem leicht zu machen, wird inzwischen auf die Ertragsseite geschaut. Dabei stoßen Anleger immer wieder auf die gleiche Kennzahl: die Funds From Operations kurz: FFO. Es handelt sich dabei um die Summe aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern und den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Die Kennzahl zeigt damit, wie viel Cashflow das Immobilienunternehmen im operativen Geschäft erwirtschaftet. Das schöne ist: Anleger können so auch Unternehmen mit Wohnimmobilien oder Gewerbeobjekten einfach vergleichen.

Boom an Immobilienaktien. Schaut man allein auf die Menge der Immobilienaktien, kommt man zu dem Schluss, dass Immobilien in Deutschland ein wichtiger Wirtschaftszweig sind. Mit Vonovia im DAX, alstria office REIT-AG (WKN: A0LD2U / ISIN: DE000A0LD2U1), Deutsche Euroshop (WKN: 748020 / ISIN: DE0007480204), Deutsche Wohnen (WKN: A0HN5C / ISIN: DE000A0HN5C6), LEG Immobilien (WKN: LEG111 / ISIN: DE000LEG1110), TAG Immobilien (WKN: 830350 / ISIN: DE0008303504) und Grand City Properties (WKN: A1JXCV / ISIN: LU0775917882) im MidCap-Index MDAX (WKN: 846741 / ISIN: DE0008467416) finden sich allein unter den 80 größten deutschen börsennotierten Unternehmen sieben Immobilientitel. Im Nebenwerte-Index SDAX (WKN: 965338 / ISIN: DE0009653386) folgen weitere Werte. Hinzu kommen zahlreiche kleinere Gesellschaften, die ebenfalls vom Boom der Immobilieninvestments profitieren wollen.

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