Das Geschäftsmodell fußt auf drei Säulen. Neben dem Vermietungs- und dem Veräußerungsgeschäft wird auch entwickelt. Mitunter auch für das eigene Unternehmen.

Die Buwog war noch vor wenigen Jahren ein Teil der Immofinanz . Und mit rund 10 Prozent Beteiligung ist die Immofinanz auch nach dem Spin-Off weiterhin der größte Einzelaktionär. Das wird sich zwar in absehbarer Zeit geändert haben, tut aber ohnehin wenig zur Sache. 

Viel mehr stellt sich bei der Buwog immer wieder die Frage: Deutschland oder Österreich? Dabei lautet die Antwort: Sowohl als auch. Denn nicht nur die Börsenotiz findet in Frankfurt und Wien (und Warschau) statt, sondern auch das operative Geschäft. Wobei man sich dabei natürlich nicht auf die beiden Börsenplätze limitiert.

Starke Konkurrenz

Die Buwog will sich grundsätzlich mit den Großen der Branche messen. Da kommen etwa die Deutsche Wohnen , LEG Immobilien oder Vonovia ins Spiel. „Wir sind aber trotzdem ein bisschen anders“, erklärt Investor Relations-Chef Holger Lueth auf der BSN Roadshow #63. 

Das Geschäftsmodell fußt auf drei Säulen. „Die größte davon ist das Asset Management – also die Vermietung von Wohnimmobilien in Österreich und Deutschland“. 

Säule zwei ist das Einzelwohnungsverkaufsgeschäft in Österreich. Warum gerade in Österreich verkauft wird? „Das hängt damit zusammen, dass unser österreichisches Portfolio in erster Linie zu Fördermieten vermietet ist“, so Lueth. Fördermieten ist gleichbedeutend mit niedrigen Mieterlösen. „Wir privatisieren leer werdende Wohnungen durch Einzelwohnungsverkauf um so auf der Profitabilitätsseite mit den Wettbewerbern mithalten zu können“. 

Die dritte Säule nennt sich Property Development Geschäft. „Das macht uns zur Zeit einzigartig im deutschsprachigen Raum“, ist Lueth stolz. In diesem Zweig werden von der Buwog selbst Wohnimmobilien entwickelt. Diese werden entweder an Dritte veräußert oder wandern in das eigene Portfolio um vermietet zu werden. 

Das schließt den Kreis und bringt uns zurück zur wichtigsten Säule, nämlich dem Asset Management.

Beachtliche Margen

Zum 31. Juli 2016 lag die Zahl der Bestandseinheiten bei 50.901 und damit um 157 niedriger als noch im April 2016. „Das Portfolio ist zuletzt aufgrund des Einzelwohnungsverkaufs in Österreich leicht geschrumpft“, so Lueth. 

Rund 600 Einheiten wechseln hier pro Jahr den Besitzer. Die Margen sind beachtlich, liegen im Schnitt bei 57 Prozent auf den Fair Value. Die 50.901 Einheiten teilen sich in 27.070 in Deutschland und 23.831 in Österreich auf. 

Ein Vergleich macht schlau: Gesamt liegt der Leerstand bei der Buwog bei 3,6 Prozent. In Deutschland liegt der Leerstand gar nur bei 2,5 Prozent, in Österreich bei 4,5 Prozent. Hier gibt es aber keinen Grund zu Panik. Logischerweise müssen die Wohnungen, die in Österreich verkauft werden sollen, erst leerstehen. Deshalb gibt es immer einen gewissen Puffer zwischen leerstehenden und verkauften Wohnungen. 

Ein Blick auf die Mietrendite spricht ebenfalls für Deutschland. Im Konzern lag sie bei 5,4 Prozent. In Deutschland wurden 6,3 Prozent, in Österreich nur 4,5 Prozent erzielt. „Das liegt im Wesentlichen an Fördermieten“, erläutert Lueth. Fördermieten hin, Leerstand her, fest steht: „Wir legen den Schwerpunkt unseres zukünftigen Wachstums auf Deutschland“.

Privatisierungspotenzial

Säule zwei ist das Property Sales Geschäft, also das Privatisierungsgeschäft. In Österreich gibt es 15.750 Einheiten. Davon haben 12.500 Einheiten das Potenzial privatisiert zu werden. 

„Wir vermieten Wohnungen in Österreich grundsätzlich zu relativ niedrigen Preisen auf den Quadratmeter. Zieht ein Mieter nun aus, stehen wir vor der Wahl, ob wir die Wohnung wieder vermieten wollen oder ob wir sie verkaufen wollen“, beschreibt Lueth die Überlegungen. 

Wertkristallisierung

Die Margen sind wie bereits erwähnt äußerst lukrativ, liegen zwischen 55 und 60 Prozent. Wie kommt es, dass die Margen so hoch sind? Der Fair Value wird durch die Abzinsung zukünftiger Mieterträge ermittelt. Hinzu kommt, dass man bei der Bewertung davon ausgeht, dass diese Wohnungen irgendwann im Verlauf der Fluktuation im Portfolio verkauft werden. Das ist die Theorie. 

Die Praxis schaut aber folgendermaßen aus: „Die wirkliche Wertkristallisierung erfolgt in dem Moment, wo die Einheit verkauft wird. Wir bieten eine Gebrauchtwohnung an, die der neue Eigentümer – so er selbst dort einzieht – nicht anhand der erzielbaren Mieten bewertet, sondern anhand von vergleichbaren Wohnungen in vergleichbarer Lage. Er vergleicht dann die Quadratmeterpreise und zahlt an uns dann ein bisschen weniger als für eine Wohnung, die er frei weitervermieten könnte.“

Dividende 

Wie hält es die Buwog mit der Dividende?  „Unsere Dividendenpolitik sagt, dass wir 60 bis 65 Prozent des Recurring FFO an Dividenden ausschütten wollen und werden“, hält Lueth fest. Bei den Recurring Funds From Operations handelt es sich um das wiederkehrende, nachhaltige, liquiditätswirksame Ergebnis. Zuletzt wurden 0,69 Euro je Aktie bezahlt. Da lag der FFO bei rund 100 Millionen Euro. Heuer sollen es mindestens 108 Millionen sein.

Aus dem Fachheft 51a, "Roadshow #63".

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Bildnachweis

1. Holger Lüth (Buwog Group) , (© Michaela Mejta)   >> Öffnen auf photaq.com

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