Interview mit Hendrik Richter (ohne-makler)

Der österreichische Immobilienmarkt ist angespannt: hohe Preise, deutlich langsamere Verkäufe und strukturelle Unterschiede zwischen Stadt und Land prägen das Bild. Dennoch gibt es Ansätze zur Besserung. „Preise stabilisieren sich, es wird wieder mehr gekauft“, meint Hendrik Richter, Geschäftsführer des Immobilienportals ohne-makler, und ist sich sicher, dass der Markt vor einem kleinen Comeback stehen könnte – sofern keine größeren geopolitischen Spannungen dazwischenkommen.

Herr Richter, ohne-makler spezialisiert sich auf den provisionsfreien Verkauf von Immobilien. Wie geht es diesem Markt in Österreich heute?

Generell sind die österreichischen Immobilienmärkte natürlich sehr fragmentiert. Wien als wirtschaftlicher, politischer Dreh- und Angelpunkt des Landes, die Landeshauptstädte mit ihrer regionalen Relevanz aber auch die stark ländlich geprägten Regionen – da gibt es ganz unterschiedliche Charakteristika, die den jeweiligen Standort prägen.

Fakt ist allerdings auch, dass die Privatverkäufer in Österreich vor vergleichbaren Problemen wie in Deutschland stehen. Überteuerte und langsame Immobilienverkäufe mit veralteter Technik kosten fast allen am Verkauf beteiligten Parteien zu viel Geld und zu viel Zeit. Davon profitieren einzig und allein Makler.

Was wir sehen, ist, dass sich diese Umstände in den letzten Jahren verschärft haben. Umso händeringender werden Lösungen gesucht, die helfen können.

Was müssen Verkäufer beachten, wenn sie ihre Immobilie bei den jetzigen Bedingungen am Markt verkaufen wollen?

Zuallererst muss ich mir als Verkäufer die Frage stellen, welche Zielgruppe ich im Verkauf ansprechen möchte. Reden wir über ein großes Haus mit Garten, in der Nähe von Kindergärten, Schulen und Krankenhäusern, kommt das Objekt eher für Familien in Frage.

Kleine Wohnungen, fußläufig zu innerstädtischen Zonen, sprechen eher Singles an. Das muss beim Exposé klar herausgearbeitet werden. Lieber sich für eine Zielgruppe erkenntlicher machen, als allgemein und unpräzise in der Exposé-Beschreibung zu verbleiben.

Das muss sich auch im Titel einer Anzeige widerspiegeln. „Familien-Haus mit großem Garten“, verkauft sich besser als „Doppelhaushälfte in Stadt X“.

Parallel dazu sind Fotos ein unverzichtbares Asset in der Vermarktung. Wackelige Handyfotos, verschwommen und bei Dunkelheit aufgenommen, sollten hier vermieden werden. Lieber im Frühjahr oder Sommer starten und die Fotos frühzeitig bei gutem Wetter machen.

Und noch viel wichtiger: Auch hier die Zielgruppen mitnehmen. Familien interessiert ein Blick ins Kinderzimmer beispielsweise mehr als eine Karte mit den nächsten Bars und Kneipen.   

Last but not least sind realistische Preise enorm wichtig. Hier können bereits kostenlose Anbieter, die mit KI funktionieren einen ersten Aufschlag bereitstellen. Das ist oftmals realistischer als die Einschätzung von Maklern und gibt transparentere Entscheidungsgrundlagen.

Gibt es Unterschiede zwischen den Lagen – also beispielsweise zwischen der Millionen-Metropole Wien und den ländlich geprägten Regionen mit ihren Kleinstädten?

Tatsache ist, dass in den ländlichen Gebieten außerhalb der großen Städte die Nachfrage nach Kauf und Miete deutlich geringer ausfällt. Das nimmt auch den Druck aus den jeweiligen Regionen zumindest leicht raus. Immobilienpreise steigen in den stark nachgefragten Städten und Umkreisen somit durchschnittlich schneller als in dezentralen Lagen.

Die Probleme beim Verkauf sind allerdings sehr gut miteinander zu vergleichen. In den ländlichen Regionen kommt allerdings noch das Thema Infrastruktur dazu. Schlechte Anbindungen und ein unterdurchschnittlicher Netzausbau, erschweren Transaktionen zunehmend.

Wenn man sich diesen ländlichen Raum genauer anschaut, ist es sehr komplex, zwischen einer von florierendem Tourismus geprägten Region oder einer wirtschaftlich stagnierenden Lage zu differenzieren. Für den Verkäufer macht das in der Praxis aber einen zentralen Unterschied, da die Nachfrage anders ist.

Gibt es so etwas wie „hidden Champions“, also Städte und Regionen, die sowohl für Käufer als auch für Investoren lukrativ, nur sehr unbekannt sind?

Natürlich hat niemand eine Glaskugel und kann mit absoluter Sicherheit sagen, wie sich die Preise entwickeln. Bei positiver Bevölkerungsentwicklung, moderner Infrastruktur und wettbewerbsfähiger Konjunktur, ist eine Wertsteigerung von Objekten in solidem Gebäudezustand jedoch sehr wahrscheinlich.

Das trifft in Österreich neben den großen Städten, auf ihr Umland und touristisch geprägte Regionen zu. Wer dort heute einsteigt, kann sowohl als Käufer, als auch als Vermieter, mit langfristiger Wertsteigerung rechnen.

Viele Marktbeobachter sehnen sich in Österreich nach den guten, alten Zeiten. Wie lautet Ihre Prognose für die Zukunft?

Klar ist, dass die guten, alten Zeiten, in denen zu sehr niedrigen Zinsen finanziert wurde, erstmal vorbei sind. Trotzdem erleben wir in vielen Lagen eine leichte Entspannung: Preise stabilisieren sich, es wird wieder mehr gekauft. Auch fällt in Österreich ab Juli die KIM-Verordnung weg. Ich kann mir sehr gut vorstellen, dass durch den leichteren Zugang zu Darlehen, Transaktionen deutlich leichter werden.

Das sind alles Zeichen, die für eine Erholung sprechen. Wenn wir keine größeren geopolitischen Spannungen erleben, kann das die Märkte beflügeln. Ich wäre zwar vorsichtig, aber ein kleines Comeback scheint in greifbarer Nähe.

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