Grundsteuerrabatt bei Richtwertmieten. Da ich auf einer Immobilienveranstaltung vor wenigen Tagen informiert wurde, dass "praktisch niemand" die Einheitswertherabsetzung samt Grundsteuerermäßigung bei den Beschränkungen des Richtwertsystems unterliegenden Objekten um fast die Hälfte gemäß VwGH-Urteil beantragt, rufe ich die Rechtslage vor Jahresende noch einmal in Erinnerung. Der eine oder andere Leser besitzt ein Zinshaus, für den Zinshausbesitzer ist die Grundsteuer normalerweise aber nur ein Durchlaufposten, er kann die Grundsteuer ja über die Betriebskosten an die Mieter weiter verrechnen, daher tut es sich kaum jemand an, wegen einer Ersparnis, die nicht ihm zugute kommt, das Finanzamt zu bemühen. Die Mieter haben dem Finanzamt gegenüber keine Parteistellung, aber da es um ihre Ersparnis geht, sollten sie beim Zinshausbesitzer bzw. bei der Hausverwaltung anregen, um diesen Rabatt anzusuchen. Vor Jahresende vielleicht noch, dann kann man normalerweise noch per 1.1.2018 die Ermäßigung erlangen. Auch wenn der neue Einheitswertbescheid erst 2019 ergeht. Es ist halt Antragssache: Von Amts wegen tut das Finanzamt hier nichts.

Worum geht es? Gemäß § 53 Abs. 7 Bewertungsgesetz ist ein Abschlag von bis zu 60% (statt 25%) auf den Einheitswert von "Mietwohngrundstücken" (das sind Zinshäuser, aber auch Reihenhäuser) zu gewähren, wenn ein durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins entrichtet wird, entsprechend dem Anteil der von der Mietzinsbeschränkung betroffenen nutzbaren Flächen an der gesamten nutzbaren Fläche. Das hört sich jetzt alles sehr kompliziert an, und wer z.B. "richtwert"+"vwgh"+"einheitswert" googelt, wird noch viele weitere Details erfahren, die ihn so verwirren, dass er die Entscheidung, ob er den ihm zustehenden Rabatt beantragen soll, auf den St.Nimmerleinstag verschiebt. Ich versuche, in wenigen klaren Worten Licht ins Dunkel zu bringen:

Als "durch gesetzliche Vorschriften beschränkter Mietzins" gilt nicht nur der "Friedenszins", wo manchmal nicht einmal 100 Euro pro Wohnung an Zins gezahlt werden, sondern auch der Richtwertzins, der doch schon die Hälfte der ortsüblichen Miete oder auch mehr betragen kann. Um den Abschlag bekommen zu können, muss die Wohnung tatsächlich zum Richtwert vermietet sein. Wer ein leerstehendes Haus hat, bekommt den Rabatt nicht. Wer ein teilweise leeres Haus hat, den Rest zu beschränktem Mietzins vermietet, bekommt ihn anteilig. Vermietung für gewerbliche Zwecke (Geschäft, Büro) wird zur Hälfte rabattiert. Den Rabatt von 25% bekommt man immer, bis zu 60% können es sein, d.h. statt 75% Bemessungsgrundlage kommt man bis auf 40%, das ist um fast die Hälfte weniger. Von diesem Einheitswert leitet sich die Grundsteuer ab, die dann auch etwa die Hälfte betragen wird, wenn der Großteil der Wohnungen beschränkt vermietet ist. Dachbodenausbau oder -aufstockung unterliegen normalerweise nicht dem Richtwert. Aber die Bauklasse hier ist meist sehr viel höher als die Bauklasse der alten Wohnungen im Haus. Der Rabatt für die alten Wohnungen wirkt sich auch auf die neuen Wohnungen aus, die ja zusammengerechnet werden. Sie werden laut Betriebskostenschlüssel im Verhältnis der Wohnnutzflächen aufgeteilt. D.h. die armseligen Wohnungen zahlen bei der Grundsteuer für die höhere Bauklasse der Dachgeschossausbauten mit. Dafür profitieren die Dachgeschossausbauten vom Grundsteuerrabatt der mietzinsbeschränkten Wohnungen. In Summe kann man durch den Grundsteuerrabatt also nur gewinnen, auch wenn man es als unfair empfinden könnte, dass er nicht alleine den Mietern der mietzinsbeschränkten Wohnungen zugute kommt. An und für sich sollte der Rabatt ja den Hausbesitzern zugute kommen, sie erfahren durch die Mietzinsbeschränkung ja einen Nachteil. Aber da die Grundsteuer weiter verrechnet wird, zahlt am Ende eh der Mieter die Grundsteuer, hat also auch Anpruch auf den Rabatt. Aber, wie gesagt: Er hat keine Parteistellung! Einbringen muss den Antrag der Hausbesitzer oder die Hausverwaltung.

Wenn ein Mieter (zahlt sich auch für Mieter der nicht dem Richtwert unterliegenden Dachgeschosswohnungen aus, sie profitieren ja dann auch vom Gesamtrabatt des Hauses bei der Grundsteuer) Euch also darum bittet, um Neufestsetzung des Einheitswerts anzusuchen, seid bitte nicht ungehalten, wenn Euer Steuerberater das erste Mal davon hört, das ist nicht sein Tagesgeschäft, bis dato hat es ja kaum einen Hausbesitzer interessiert, einen niedrigeren Einheitswert zu bekommen. Der Einheitswert bleibt viele Jahre gleich, er wird als quasi gottgegeben hingenommen. Wenn sich der Steuerberater erst schlau machen muss, was einige Zeit in Anspruch nehmen kann, sollte ein kurzes Schreiben an das Finanzamt für Gebühren und Verkehrsteuern in dieser Form reichen: "Da von 1.200 m2 Wohnnutzfläche in unserem Haus 1.030 m2 per 1.1.2018 zu Richtwertzins vermietet sind, ersuchen wir um Neuberechnung des Einheitswerts per 1.1.2018". Mietzinsliste kann man beilegen, oder man wartet auf die Anforderung durch das Finanzamts. Den Termin wahrt man zumindest. Der vom Einheitswert abgeleitete Grundsteuermessbetrag wird automaisch der Gemeinde mitgeteilt, die aufgrund dieses neuen Messbetrags von Amts wegen die Grundsteuer neu berechnen muss.

An alle Nichtzinshausbesitzer: Freiwillige Arbeitnehmerveranlagung für 2013 ist noch bis 31.12.2018 möglich. Also wenn Ihr Versicherungsprämien, Sanierungen, Außergewöhnliche Belastungen für 2013 noch nicht geltend gemacht habt, es ist jetzt höchste Zeit! Die Einwurfpostkästen der Finanzämter werden am 2.1. zeitig in der Früh geleert, die Schriftstücke bekommen den Eingangsstempel 31.12.2018. Bei Gericht ist es anders, da bekommen Schriftstücke im Einwurfpostkasten den Eingangsstempel des nächstfolgenden Werktags. Ja, das ist die letzte Chance für 2013. Auch für die, die 2013 zuviel KESt bezahlt haben. Formulare bitte rechtzeitig vom Finanzamt holen oder auf der Homepage des BMF suchen! Viel Erfolg! Ein gutes Jahr beginnt mit einer Steuergutschrift!

(Der Input von Günter Luntsch für den http://www.boerse-social.com/gabb vom 27.12.)

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