Investorenfrühstück und Pressekonferenz waren am Donnerstag quasi der Abschluss einer meldungsmäßig intensiven Woche (Ankündigung eines Aktienrückkaufs, Halbjahreszahlen): Wie erwartet drehten sich viele der Fragen an CEO Eduard Zehetner und CFO Birgit Noggler – sowohl von Analysten und Investoren als auch Journalisten – um Russland und die weitere Entwicklung dieses Markts.

Nachfolgend eine kurze Zusammenfassung der am stärksten nachgefragten Themen. Einen Videomitschnitt der Pressekonferenz finden Sie unter folgendem Link: http://presentations.immofinanz.com

Zu den temporären Mietreduktionen in unseren Moskauer Shopping Center:
Wir gewähren die Mietreduktionen üblicherweise für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten. Da sich die Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten fortgesetzt hat, werden wir diese Politik der temporären Nachlässe fortsetzen müssen.
Bei den russischen Konsumenten führen der schwache Rubel, die hohe Inflation und ein im Vergleich dazu schwächeres Wachstum der Nominallöhne zu einem Kaufkraftverlust. Die Stimmung im Einzelhandel ist somit merkbar gedämpft: Während sich die Frequenz in den Einkaufszentren auf Sicht der zurückliegenden Monate insgesamt nur leicht rückläufig zeigte, berichten unsere Mieter doch von spürbaren Umsatzrückgängen. Für die Entwicklung im 3. Quartal unseres Geschäftsjahres spielt auch eine Rolle, wie das – üblicherweise starke Weihnachtsgeschäft – ausfallen wird.

Kurzes Business Update zu Russland (nachzulesen auch in der Präsentation zu den Halbjahresergebnissen):
Like-for-like sind die Mieterlöse im Q2 2014/15 (im Vergleich zum Q1) um 1,1% gesunken (auf 44,3 Mio. Euro). Der Footfall (das ist die Anzahl der Besucher) in unseren Shopping Center war im Zeitraum Jänner bis November 2014 um rund 6% geringer als im Vergleichszeitraum 2013 (ohne Goodzone).

Der Vermietungsgrad in unseren Einkaufszentren erhöhte sich per Ende Q2 leicht auf 94,4% (nach 93,7%). Sieht man sich den Mietermix an, so entfallen 35% auf nationale und 65% auf internationale Mieter. Vor allem kleinere nationale Mieter leiden im aktuellen Umfeld unter den steigenden Rent-to-Sales-Ratios (Verhältnis von Miete zu Umsatz).

Warum wir die russischen Assets nicht verkaufen:
Wir haben ein auf Cashflow basierendes Geschäftsmodell, die Immobilienmaschine. Dieses sieht Immobilienverkäufe dann vor, wenn wir einen möglichst hohen Preis erzielen können. Das ist in Russland angesichts der aktuellen Situation nicht der Fall. Verkäufe machen keinen Sinn, wenn der Markt am Boden ist. Und selbst wenn wir in Russland höhere Einbußen bei den Mieterlösen hätten, würden wir dann noch immer deutlich höhere Mieteinnahmen für vergleichbare Flächen als etwa in Rumänien, Polen oder Tschechien realisieren.

Warum wir weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Moskau bzw. in Moskau Umland in Betracht ziehen bzw. prüfen:
Wir bewegen uns seit Jahren in diesem Markt, wir kennen ihn und haben sehr gute Leute vor Ort. Moskau und Moskau Umland sind im Vergleich mit anderen großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir sprechen hier von einem Gebiet mit rund 20 Mio. Menschen, in dem – bei „normalem“ Verlauf der Wirtschaft – viel Geld zu verdienen ist. An und für sich wäre auch jetzt die Zeit für Projektierungen gut: Die Preise für Grundstücke sinken. Aber natürlich, wir prüfen und evaluieren sehr genau. So haben wir uns zuletzt etwa auch gegen ein Logistikprojekt entschieden, weil uns die Profitabilität nicht ausreichend erschien, um die Risiken abzudecken – woanders in Europa hätte jeder Developer ein solches Projekt mit Handkuss verwirklicht.

Zur Dividende:
Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung unserer russischen Assets zur Folge haben. Das wiederum hat Auswirkungen, ob wir einen ausschüttungsfähigen Bilanzgewinn in der Immofinanz AG erzielen. Wir geben daher keine konkrete Guidance für eine Bardividende an.

Zur Liquidität:
Geld haben wir genug. Am Ende des dritten Quartals, also Ende Jänner, werden wir voraussichtlich rund eine dreiviertel Milliarde Euro Cash haben – so viel wie noch nie seit ich in der Immofinanz bin. Wenn ich das mit der letzten Krise vergleiche, beruhigt mich das ungemein, so Zehetner. Im zurückliegenden zweiten Quartal wurde die sogenannte „Equity Bridge“ – eine mit mehreren Banken abgeschlossene Kreditfinanzierung in Höhe von 260,0 Mio. Euro, deren Mittel zur Zeichnung der BUWOG-Wandelanleihe in gleicher Höhe dienten, zur Gänze zurück bezahlt. Das BUWOG-Management hat zudem angekündigt, eine bis Ende Dezember eingeräumte Call-Option auszuüben und den Wandelbond zurückzuzahlen.

Per Ende zweites Quartal konnten die Finanzierungskosten auf unter 4% gesenkt werden (inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,98%).

Zum Rollout unserer STOP.SHOP.s:
Aktuell halten wir bei 52 Standorten unserer Fachmarktkette in insgesamt sechs Ländern. Mit Serbien kommt das siebente Land hinzu, dort wird der erste STOP.SHOP. voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 eröffnen, drei bis vier weitere Fachmärkte könnten im Jahresverlauf folgen. Zudem arbeiten wir an der STOP.SHOP.-Expansion in Rumänien (Land Nummer 8), dort haben wir bereits einige interessante Grundstücke identifiziert. Im Laufe der nächsten Jahre ist es also durchaus möglich, dass wir auf an die 80, 90 oder 100 STOP.SHOPs. kommen.

Wir haben bei der PK auch mitgetwittert:
http://www.twitter.com/bettinaschragl
Ein eigener Company-Channel folgt in Kürze

Den Halbjahresbericht finden Sie hier:
http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/berichte/

Aussendung und Präsentation:
http://www.immofinanz.com/de/presse/presseinformationen/ID1253/immofinanz-im-halbjahr-mit-stabiler-operativer-entwicklung-russland-krise-belastet-aktienrueckkaufprogramm-beschlossen/